¿PUEDE BAJAR EL PRECIO DE LA VIVIENDA?
Francisco Joaquín Cortés García
Profesor de la UAL
Entre las causas directas o indirectas del actual precio de la vivienda en nuestro país, debido a la complejidad del sector inmobiliario, las hay de tipo económico, sectorial, productivo, financiero, urbanístico, etcétera. Pero, sobre todas, es preciso destacar las razones de índole psicológica, pues son las más imprevisibles en el ámbito de la planificación del conjunto de los agentes económicos (inversores, consumidores, administraciones públicas, entidades bancarias, etcétera), así como las que de forma más acusada (a causa del denominado efecto rebaño) pueden catalizar una eventual crisis en el sector, y, dados sus efectos externos y su compleja imbricación con el conjunto de la economía, tales como el endeudamiento de las familias o la implicación del sector bancario y financiero en el sector inmobiliario, pueden asimismo contagiar al conjunto de la economía española, que precisamente adolece de importantes debilidades arraigadas en la propia evolución del sector inmobiliario. Este sector justifica una buena parte del actual ciclo de expansión económica, pero también establece importantes debilidades estructurales que ya hemos analizado desde aquí en múltiples ocasiones.
Las causas financieras, que son obvias, se pueden sintetizar, básicamente, en la reducción secular de los tipos de interés, debida principalmente a la existencia de un marco macroeconómico estable en la UEM, así como en el alargamiento del periodo medio de amortización de los préstamos hipotecarios que conceden las entidades bancarias. Por su parte, las causas productivas se pueden sintetizar en las limitaciones de producción, o de capacidad productiva, que presenta el sector, vinculadas esencialmente a la falta de mano de obra, y, en concreto, de mano de obra cualificada, que está limitando el crecimiento de la productividad. Y así, podríamos seguir enumerando causas y concausas de todo tipo, que, de forma conjunta, vienen a justificar y a explicar el elevado precio de la vivienda. Un precio “de burbuja” debido esencialmente a que los flujos de caja esperados y actualizados del activo inmobiliario, en la actualidad, podrían representar en torno al 50%, según los casos, del valor económico del activo en nuestro país.
Estamos hablando, por tanto, de una clara senda de irracionalidad económica que tarde o temprano, de forma paulatina o de forma inopinada, pasará factura. Ya la está pasando a través del déficit comercial, que tiene como principal causa, aparte de la pérdida de competitividad de la economía española, el hiperdesarrollo del mercado interior en base al efecto riqueza derivado de la revalorización de los activos inmobiliarios. Pero también puede pasarla mediante alguna quiebra o pérdida significativa de solvencia de alguna entidad financiera.
Pero nos interesa centrarnos, en este artículo, en las razones psicológicas/culturales del fenómeno. Y una de las razones de tipo cultural o psicológico es la creencia, derivada de la propia experiencia histórico-económica reciente, concebida en términos nominales, y, por tanto, en términos superficiales, de que la vivienda no se deprecia nunca, y que es, subsecuentemente, un valor seguro. Esta creencia, a todas luces, es rotundamente incierta. La vivienda, como cualquier otro tipo de activo, a pesar de sus evidentes especificidades, es susceptible de importantes depreciaciones debido a múltiples causas. El mercado, irremisiblemente, tendrá que ajustar el valor actual de los flujos de caja (la renta de los alquileres futuros, reales o nocionales) al precio actual de la vivienda. De hecho, en términos reales, hace algo más de diez años el precio de la vivienda media se depreció, aunque esta circunstancia no fue advertida por muchos de los propietarios, debido esencialmente a que muchas de nuestras decisiones económicas las adoptamos en base a criterios nominales y la inflación por aquel entonces era elevada.
Pero la situación ha cambiado. En la actualidad, si se produce una pérdida del valor/precio de la vivienda en términos reales, probablemente también se produzca perceptiblemente en términos nominales, debido esencialmente a la reducida tasa de inflación, en términos relativos, que presenta nuestra economía. La alta inflación de antaño actuaba como un colchón nominal en el ajuste que permitía la equiparación del valor actual de las rentas de alquiler con el valor real de la vivienda sin ser advertido por los agentes en términos nominales. Y esta depreciación nominal, claramente visible para los propietarios, podría desencadenar el denominado “efecto manada” y provocar la puesta en el mercado de un número elevado de viviendas. Hecho que se agudizaría aún más por la simple razón de que en la actualidad hay muchas más viviendas que en 1993 que han sido compradas como inversión o, en el mejor de los casos, como segunda vivienda, por lo que serían las primeras que se pondrían en venta.
En definitiva, las causas psicológicas, en este ciclo económico, pueden ser tan importantes como las estrictamente económico financieras. Estamos hablando de un sector, el inmobiliario, que en la actualidad se basa en una estructura piramidal, profundamente fiduciarizado, y que estimula el comportamiento irracional de los agentes económicos. El incremento de la cultura económico-financiera, y por tanto de la racionalidad, es, por tanto, incompatible con esta situación. Y obviamente, la cultura económico-financiera de los agentes que operan en el sector se incrementará sustancialmente en los próximos años. El conocimiento y el comportamiento racional puede ser el detonante de una eventual crisis inmobiliaria, y, por consiguiente, de una crisis económica en general en la que podremos ver un deterioro del precio medio nominal de la vivienda en España.